案例一：

河南省高级人民法院

民事判决书

（2025）豫民终36号

上诉人（原审被告、申请执行人）：某有限公司，住所地河南自贸试验区。

法定代表人：苏某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：宋庭辉，河南路德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁亚民，河南路德律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、执行案外人）：宋某，住河南省郑州市。

委托诉讼代理人：刘夫，河南昊文律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵朋，河南昊文律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：河南某公司，住所地河南省郑州市。

法定代表人：位某。

上诉人某有限公司因与被上诉人宋某、河南某公司案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称一审法院）（2024）豫01民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某有限公司的委托诉讼代理人宋庭辉、被上诉人宋某委托诉讼代理人刘夫、赵朋到庭参加诉讼。河南某公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宋某的全部诉讼请求或发回重审；一、二审的诉讼费用全部由宋某承担。事实和理由：一、一审法院适用法律存在严重错误，宋某与河南某公司签订的《商品房买卖合同》应属无效。房地产调控的限购政策属于效力性强制性规定，宋某陈述其购房时间为2017年，此时正处于该政策有效期内，所以应当按照当时的政策对购房行为进行法律评价。宋某是在明知其不具备购房资格的情况下，仍与河南某公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》应属无效。二、一审判决认定事实存在错误，1.宋某主张购房款系通过其朋友魏某以及某拍卖公司支付，但魏某及拍卖行的负责人未能到庭说明情况，不能证明系代宋某支付的购房款。2.宋某购房目的系用于投资而非居住，且宋某名下已经有用于居住的房屋。3.宋某系因自身过错导致案涉房屋无法办理网签过户手续，其应承担全部不利后果。4.仅凭宋某提交的2023年7月30日缴纳物业费的凭证，并不能证明其已经实际占有、管理案涉房屋。三、某有限公司对案涉房屋的抵押已经尽到了合理的注意义务，不存在任何过错。案涉房屋在办理抵押前，某有限公司已经委托联合评估公司对案涉房屋土地权属登记情况和房屋实际状态进行了全面调查。

宋某辩称，一、案涉《商品房买卖合同》合法有效，除并未办理不动产证书外已基本履行完毕，足以对抗某有限公司的抵押权。首先，案涉《商品房买卖合同》是宋某和河南某公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合同有效，对合同当事人具有法律约束力。其次，宋某购买案涉房屋时，名下没有一套取得房屋所有权的房产，无论宋某是否具有购房资格，均不影响《商品房买卖合同》的效力，限购政策不属于法律或行政法规，该事由不能导致合同无效。二、某有限公司上诉称宋某购房目的是为了投资以及以房抵债是毫无根据的主观臆断，办理网签的主体是河南某公司，并不是宋某，河南某公司未为宋某办理网签，是河南某公司的过错，而不是宋某，宋某在一审中已提交充分的证据证明在购房过程中的所有细节，包括与销售经理的微信聊天记录以及所有的款项支付凭证、物业费支付凭证等，充分证明宋某不是投资购房和以房抵债。三、某有限公司未对河南某公司的抵押房产进行详尽的尽职调查，明显具有重大过错。某有限公司作为专业的金融机构，也作为案涉房屋的抵押权人，应当以谨慎的态度审查抵押权的权属，不能仅仅依托于是否办理网签。四、河南某公司和某有限公司在案涉房屋出售给宋某且宋某已支付全部价款的情况下，恶意串通将案涉房屋办理抵押，严重侵害宋某的合法权益，根据法律规定，某有限公司的抵押权不应受到保护。

宋某向一审法院起诉请求：1.判令不得执行位于中牟县XX路XX幢501号房产并解除抵押、查封；2.判令上述房产归宋某所有；3.本案诉讼费等费用由某有限公司、河南某公司承担。

一审法院认定事实：某有限公司申请执行石家庄某公司、郑州某公司、河南某公司、某置业公司、郑州某公司甲、河南某公司甲、河南某公司乙、郑州某公司乙、河南某公司丙、李某借款合同纠纷一案的执行依据为河南省郑州市大豫公证处作出的（2024）豫郑大证执字第137号公证书。该公证书发生法律效力后，经某有限公司申请，该院于2024年7月4日立案执行，执行案号为（2024）豫01执2640号。该院于2024年7月22日作出（2024）豫01执2640号执行裁定，冻结、扣划被执行人石家庄某公司、郑州某公司、河南某公司、某置业公司、郑州某公司甲、河南某公司甲、河南某公司乙、郑州某公司乙、河南某公司丙、李某名下银行存款人民币382,668,900.75元或查封、扣押其名下同等价值的其他财产。（冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年）。该院向中牟县XX中心发出（2024）豫01执2640号协助执行通知书，协助查封被执行人河南某公司名下位于XX团内XX一期包括案涉房屋在内共计35套房屋。查封期限3年，2024年8月至2027年8月。宋某以其已购买案涉房屋为由提起执行异议，该院于2024年10月31日作出（2024）豫01执异784号执行裁定，驳回宋某的异议请求。宋某不服，遂引发本次诉讼。

宋某提交的其作为买受人与河南某公司作为出卖人于2017年9月26日签订的《商品房买卖合同》，载明宋某所购商品房位于中牟县XX路东XX幢1-6层501号房，建筑面积共298.26平方米。单价为每平方米22885.1元，总金额为6825709元，付款方式为现金，2017年9月26日一次缴纳。还约定河南某公司同意买受人宋某2019年12月31日到出卖人指定地点领取商品房钥匙，开始对商品房进行装修。

诉讼中，宋某提交加盖河南某公司财务专用章的收款单3张，编号00XXXX3载明“宋某2017年9月26日缴纳维修基金19387元，收款方式银行，收款银行对公转民生，备注XX-XX一期XX号楼1单元501”，编号0020569载明“宋某2017年12月14日缴纳定金楼款6825709元，收款方式转账，收款银行对公转民生郑州银行，备注XX-XX一期XX号楼1单元501”，编号0020570载明“宋某2017年12月14日缴纳定金楼款434290元，收款方式转账，收款银行对公转民生郑州银行”。宋某提交魏某的交通银行转款凭证显示魏某2017年7月25日向刘某转款68万元，同时提交宋某与XX刘某的微信截屏显示，2017年7月25日刘某告知宋某收到68万元，2017年8月30日刘某告知宋某再补交308万元，2017年9月25日刘某告知宋某把维修基金19387元转过去出购房合同，2017年9月26日宋某告诉刘某款已付，刘某让宋某把身份证的正面照片拍一下发给其，当天出合同，宋某将身份证正面拍照发给刘某。宋某提交中国XX银行单位客户专用回单3张，显示某拍卖公司分别于2017年8月31日、2017年8月9日2017年9月25日向河南某公司转款308万元、350万元、19387元。某拍卖公司出具情况说明载明“我公司受宋某个人委托，于2017年8月9日和2017年8月31日，向河南某公司XX支行分别转账支付了350万元和308万元，于2017年9月25日向河南某公司转账支付了19387元，该三笔款项是我公司代宋某支付其个人购买XXXX购房相关款项。”

宋某提交微信支付凭证显示2023年7月30日向XX物业XX支付17986.98元物业费。

2020年2月17日，石家庄某公司作为借款人与某有限公司作为贷款人签订《借款合同》（编号：XXXX-01）约定的借款本金为5.4亿元。2020年8月10日，河南某公司作为抵押人与某有限公司作为抵押权人签订《抵押合同》（编号：BRXX-22），该合同附页第一条抵押财产载明：“抵押人以其合法持有的XX团内XX博郡一期，合计面积为7585.09平方米，用途为城镇住宅用地/住宅的房产提供抵押担保。抵押物清单详见附件。”第二条主合同基本要素载明：“2.1主合同：《借款合同》（编号：XXXX-01号）、《借款合同之补充合同》（编号：XXXX-01-01）、《借款合同之补充合同（二）》（编号：XXXX-01-02）及其附属协议。2.2债务人：石家庄某公司。2.3主债权种类：贷款。2.4主债权数额：人民币伍亿肆仟万元整（小写：￥540,000,000.00）。”该抵押合同所附清单中的抵押物包括案涉房屋。对上述二份合同，河南省郑州市大豫公证处分别于2020年3月25日、2020年8月19日出具编号为（2020）豫郑大证内民字第3866号和（2020）豫郑大证内民字第19309号《公证书》各一份。

加盖中牟县自然资源和规划局不动产登记专用章的《不动产登记证明》记载：豫（2020）中牟县不动产证明第XXXX号，证明权利或事项为抵押权，权利人某有限公司，义务人河南某公司，坐落于XX团内XX博郡一期15#楼5层502，不动产权证书号详见联合抵押产权清册；《建设用地土地使用权/房屋（构建物）所有权联合抵押登记房屋清册》显示，日期为2020年9月15日，受理编号XXXX，序号22为案涉房屋，不动产权证号为豫（2020）中牟县不动产权第0xx号。

某有限公司提交加盖郑州市不动产登记中心档案查询专用章的《不动产登记资料查询结果证明》显示：位于郑州市XX区XX路XX号X号楼X单元21层2101号房屋，产权人为河南某投资有限公司，2012年7月12日预售商品房预告登记权利人为宋某，查询时间为2024年11月29日。

一审法院认为，本案的争议焦点为宋某对案涉房屋享有的权益能否排除某有限公司基于抵押权人对案涉房屋申请的强制执行，即抵押权设立后，如何判断提出执行异议的案外人与申请执行人的权利位阶问题。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。在审查中，对无过错买受人符合已付全部房款并实际占有使用且非因自身原因而未办理不动产登记的，其主张对房屋权益的优先性，应当予以支持。（一）案涉房屋于2024年7月22日被该院查封，宋某提交《商品房买卖合同》、银行转账回单及河南某公司出具的《收款单》等证据，证明宋某于2017年9月26日与河南某公司签订房屋买卖合同且已支付全部购房款；宋某提交其于2023年7月30日缴纳物业服务费的微信支付凭证，因此宋某已在法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同、支付购房款并实际占有、管理案涉房屋。宋某与XX工作人员的微信聊天记录显示宋某于2017年购房的情况属实，结合案涉房屋设立抵押登记的事实，故未办理过户登记并非宋某自身原因所致。（二）就宋某购买案涉房屋是否违反限购政策以及是否影响合同效力的问题。因房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性的特性。该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定房地产价格，不属于法律、行政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同的一时履行不能，而非永久的履行不能，且当下本地的限购政策也已做出改变，不能因此否定宋某与河南某公司就案涉房屋签订的合同的效力。（三）本案属于执行异议案外人宋某购买案涉房屋在先，某有限公司对案涉房屋的抵押权设立在后的情形。案涉房屋抵押权设立时间为2020年9月15日，当时案涉房屋已被出售给宋某并已支付完毕购房款。某有限公司没有提交证据证明其对河南某公司提供的抵押房产进行了充分调查，作为专业机构其在办理抵押过程中未尽到合理的注意和审核义务，存在过错；宋某作为普通购房人，在整个房屋交易过程中不存在过错，亦无法预见案涉房屋在其购买后将会被河南某公司对外设定抵押的风险。综合上述事实和情形，相较而言无过错买受人宋某对案涉房屋的物权期待权予以优先保护，具有正当性、合理性，故宋某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。由此可见，不动产物权的变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，尚需完成不动产登记，才能产生物权变动的效力。因此，对于宋某关于确认案涉房屋归其所有的诉请，该院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条之规定，判决如下：一、不得执行中牟县XX团内XX博郡一期XX幢501号房屋；二、驳回宋某的其他诉讼请求。案件受理费59580元，由河南某公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

宋某提交以下证据：户籍证明，不动产登记资料查询结果，证明目的：宋某属于商品房消费者。某有限公司质证称，宋某配偶朱某名下有一套建筑面积为249.09平方米的房屋，由该套房屋的地段及面积可以看出，房子系豪华型住宅，宋某名下也有一套用于居住的房屋，房屋面积为140.16平方米。这足以说明宋某及家庭成员名下拥有了足以满足居住需求的住宅，其购买案涉房屋的目的并非是为了居住，而是用于投资，其不属于以居住为目的的商品房消费者。

本院对一审法院审理查明的事实予以确认。

另查明，经郑州市个人房屋产权信息查询，宋某妻子朱某名下在郑州市金水区有一套住房。

本院认为，本案的争议焦点是宋某是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

本案中，首先，宋某与河南某公司签订《商品房买卖合同》的时间为2017年9月26日，早于2024年7月22日法院对案涉房屋的查封，其权利较某有限公司而言具有在先性。其次，关于房款的支付方面，案涉房屋买卖合同中约定，宋某作为买受人购买案涉房屋的总价款为6825709元。宋某主张其按照河南某公司销售工作人员刘某的要求，通过案外人魏某、某拍卖公司银行账户向河南某公司转账的方式支付了全部房款，魏某的转账截图与某拍卖公司出具的情况说明可以佐证，并提交了其与刘某的微信聊天记录、魏某、宋某银行账户交易明细及河南某公司出具的收款单予以佐证。上述证据来源合法、内容客观真实，能够证实宋某在案涉房屋买卖合同签订后，法院查封之前已支付了全部房款的事实。最后，关于宋某是否属于商品房消费者身份问题，根据上述法律规定的精神，宋某在购买房屋在先且已缴纳全部房款的情况下，属于真实的房屋购买人，属于案涉房屋真实的权利人。

另，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条精神，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定中“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案中，根据查证事实，案涉争议房屋位于中牟县，宋某及其妻子、儿子名下在该县并无其他房屋，且在现有证据无法证实宋某购买案涉房屋的目的系牟利或投资的情况下，在宋某购买案涉房屋具有真实性且系以居住为目的的情况下，一审判决认定宋某属于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定的商品房消费者，对案涉房屋享有的民事权益优先于某有限公司对案涉房屋的抵押权，足以排除对案涉房屋的强制执行，符合本案实际，并无不当。

鉴于本案纠纷产生的原因在于被执行人河南某公司将已出售的房屋对外设定抵押，本案二审诉讼费由河南某公司负担为宜。

综上所述，某有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费59580元，由河南某公司负担。

本判决为终审判决。

案例二：

广东省高级人民法院

民事判决书

（2024）粤民终2612号

上诉人(一审被告)：张某明，男，*年*月*日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市海珠区。

委托诉讼代理人：林某，广东某某律师事务所律师。

被上诉人(一审原告)：郑某云，女，*年*月*日出生，汉族，身份证住址：福建省福清市龙田镇。

一审第三人：广州某某房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市白云区。

法定代表人：林某明。

一审第三人：某某建设集团有限公司。住所地：广东省广州市白云区。

法定代表人：林某明。

一审第三人：林某明，男，*年*月*日出生，汉族，户籍地址：广东省广州市白云区。

上诉人张某明因与被上诉人郑某云及一审第三人广州某某房地产开发有限公司（以下简称某甲公司）、某某建设集团有限公司（以下简称某乙公司）、林某明案外人执行异议之诉一案，不服广东省某市中级人民法院（2023）粤*民初*号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张某明上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回郑某云的全部诉讼请求；三、由郑某云承担本案一、二审诉讼费用。事由与理由：一、郑某云提供的案涉购房合同仅具有表面形式的真实性，在某甲公司缺席的情况下，其证明效力相当于单方陈述，缺乏客观性。案涉购房合同约定，案涉购房合同应当在2014年11月16日以前在房管部门备案登记，某甲公司最迟应当在2017年4月5日前办理过户登记，但是某甲公司未依法进行网签备案和办理过户登记。郑某云长期放任的不作为心态，应当对张某明的损失承担全部的过错责任。郑某云的大部分房款通过李某雄代为支付某甲公司，不符合常理，且购房款总额1123742元，郑某云、李某雄合计转款991742元，并未付清全部购房款。郑某云提供的购房款收据编号及出具时间之间存在不合理之处，应当是某甲公司配合提供相关材料给郑某云，双方有串通合谋的嫌疑。

张某明在办理案涉房屋抵押前已尽注意义务。张某明在抵押前至现场查看，并无法院公告。虽然案涉物业有人居住，但张某明询问某甲公司负责人黄某瑜时，其口头回复系公司宿舍由员工居住。张某明在不动产登记中心先行查册确认产权登记在某甲公司名下，且没有任何网签备案记录后，才办理抵押登记，已履行一个普通人应尽的注意义务。一审法院为保护郑某云的居住权，剥夺了张某明享有对案涉抵押物优先受偿的合法权益。一审法院的判决，否定了执行异议案与民间借贷案件的裁判结果。

郑某云一审诉讼请求：1.撤销（2022）粤*执异*号执行裁定书；2.在(2022)粤*执*号案中不得执行广州市白云区梅岗路某房，并解除对该房屋的查封；3.本案的案件受理费由张某明承担。

一审法院查明，关于张某明与某甲公司、某乙公司、林某明、林某、黄某瑜、广州某某投资有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2021年*月*日作出（2020）粤*民初*号民事判决，判决：“一、林某于本判决生效之日起十日内向张某明偿还借款本金2000万元并支付利息（利息以借款本金2000万元为基数，自2019年11月8日至2020年6月4日止的利息按月息1.5%计算，自2020年6月5日起至2020年8月19日止的利息按年利率24%计算；自2020年8月20日起至还清日止的利息，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算；前述利息应扣减林某已经归还的111万元）；二、对上述第一判项确定的林某的债务，某甲公司、某乙公司、林某明、黄某瑜承担连带清偿责任，某甲公司、某乙公司、林某明、黄某瑜承责后，有权向林某追偿；三、当林某不履行上述笫一项判决确定的债务时，张某明有权某甲公司所有的位于广州市白云区梅岗路某房[粤（2019）广州市不动产权第*号]，白云区梅岗路某某房[粤（2019）广州市不动产权第**号]，白云区东兴二街某房[粤（2019）广州市不动产权第*号]，白云区东兴二街某某房[粤（2019）广州市不动产权第**号]、白云区东兴二街某某某房[粤（2019）广州市不动产权第***号]、白云区东兴二街某某某某房[粤（2019）广州市不动产权第****号]、白云区东兴二街某某某某某房[粤（2019）广州市不动产权第*****号]的房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；四、对上述第一判项确定的林某的债务中林某不能偿还部分，广州某某投资有限公司承担50%的赔偿责任；广州某某投资有限公司承责后，有权向林某追偿；五、驳回张某明的其他诉讼请求。案件受理费153800元，由张某明承担案件受理费7803元，林某负担案件受理费145997元，某甲公司、某乙公司、林某明、黄某瑜对林某负担的案件受理费承担连带责任，广州某某投资有限公司对林某不能负担的案件受理费承担50%的责任；诉讼保全费5000元，由林某、某甲公司、某乙公司、林某明、黄某瑜、广州某某投资有限公司负担。”该判决中“本院经审查查明事实如下”部分（判决书第8页倒数第二段）显示，2020年8月30日，张某明、某甲公司办理了案涉房屋的抵押登记手续。广州某某投资有限公司不服上述判决，上诉于本院后又撤回上诉。上述判决于2022年6月26日发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的义务，根据申请执行人的申请，一审法院于2022年8月4日立案执行，案号为（2022）粤*执*号。

在执行过程中，一审法院轮候查封了被执行人某甲公司名下案涉房屋，并于2022年8月22日从（2021）粤*执*号案处依法取得案涉房屋的处置权。2022年9月5日，一审法院作出（2022）粤*执*号公告，拟对案涉房屋进行评估、拍卖处理。郑某云遂对此提出执行异议。执行听证中，郑某云明确其提出异议的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条。一审法院于2023年6月28日作出（2022）粤*执异*号执行裁定书，以郑某云提交的《商品房买卖合同》中所约定的购房地址与购房发票、契税完税证明中记载的房屋地址、一审法院查封房屋地址均无法一一对应，而《商品房买卖合同》亦无网签备案登记，无法证明签约时间在查封前为由，裁定驳回案外人郑某云的异议请求。郑某云不服，提起本案案外人执行异议之诉。

据郑某云提交的《广州市不动产登记查册表》显示：案涉房屋不动产权证号为粤（2019）广州市不动产权第*号，坐落地址为白云区梅岗路*房，权利人为某甲公司；抵押权人为张某明，抵押权登记时间为2019年*月*日；查封起始时间为2022年*月*日，查封文号为（2021）粤*执*号。

郑某云为证明其购房事实，提交了《白云某楼宇认购书》《商品房买卖合同》，该买卖合同中显示：2014年10月16日，郑某云与某甲公司约定其向某甲公司购买房屋，房屋地址为广州市白云区梅岗路*号第*幢*单元[自然层*]*房，建筑面积共77.1994平方米，总金额为1123742元。该合同第十五条约定，出卖人付清全部房价款并符合广州市政府规定的限购条件时，出卖人应当自买受人交齐全部办理产权证所需资料次日起365个工作日内到房屋登记管理机构办理产权登记。

郑某云为证明其购房付款事实，提交了如下证据材料：1.购房发票，其中显示：郑某云（付款方）向某甲公司（收款方）共支付案涉房屋售房款共1123742元，不动产项目编号为广州市白云区梅岗路*号*栋，销售的不动产楼牌号为*房，建筑面积为77.1994㎡。2.契税完税证明，其中显示：郑某云于2018年3月18日向税务机关缴纳案涉房屋契税11237.42元，该证明备注处载明房屋坐落位置为广州市白云区梅岗路*号畔山花园*栋*房，房屋面积为77.2平方米。3.书面说明，其中载明郑某云称其于签订上述《商品房买卖合同》前，即于2011年11月23日向某甲公司支付了121783元（包含100000元定金和21873元税费），后按合同约定自行或委托其朋友陆续按某甲公司要求支付了剩余，但某甲公司迟迟不肯履行合同约定的办证义务，致使该房屋至今仍未登记至案外人名下。4.郑某云的银行个人账户明细，其中显示：2011年11月23日，郑某云名下银行账号6220236020********向银行账号6220236020********转账121783元。2014年10月16日，该账户向某甲公司转账180000元。5.李某雄银行个人账户（卡号：62220836020********，账号：36020029010********）明细及转账截图，其中显示：李某雄自2015年1月5日至2016年3月7日每月转账支付33000元共16次，其中向林某明（账号：36020146010********）支付4次，向郑某女（账号：36021854010********）支付7次，其余5次未显示收款人；李某雄于2016年4月5日用上述账号向郑某女上述所涉账号转账39000元；李某雄上述转账款项共计567000元。6.李某雄银行个人账户（卡号：62220236020********）于2014年2月20日收到郑某云支付的243742元。7.转账截图，显示：李某雄使用号码为“6222****5183”的卡号于2014年2月21日向账号“6222********”转账支付243742元，于2014年12月6日向某甲公司支付33000元。

郑某云为证明案涉房屋由其使用，提供了电费发票、电视费发票、物业费发票，显示：案涉房屋自2021年4月至2023年5月的电费、2012年至2023年6月的电视费、2016年5月至2020年1月的物业费均是郑某云支付。

郑某云为证明其有购房资格，提供了：1.《广州市不动产登记查册表》，其中显示：截止2023年7月9日，郑某云名下无不动产登记结果记录。2.《广州市社会保险参保证明》，其中显示：郑某云自2013年10月开始计算社会保险缴纳时间，一直参保缴费至2023年5月。3.离婚证及《离婚登记审查处表》，其中显示：郑某云于2016年7月19日与案外人郑某辉离婚。4.户口本，其中显示，郑某云与郑某辉生育了儿子郑某彬、女儿郑某灵。5.《广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果》两页，其中显示：截止至2023年9月20日，郑某彬、郑某灵名下在广州市均查无不动产登记结果记录。

一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：郑某云对案涉房屋所享有的权利是否排除张某明抵押权的执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》【法释〔2023〕1号】第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”根据以上规定，郑某云主张对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，需举证其符合上述法律规定的情形。

郑某云于2014年10月16日与某甲公司签订《商品房买卖合同》，上述合同为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同的签订时间早于案涉房屋的首次被查封时间。郑某云已提交银行账户历史明细、预售款凭证、发票等证明其已向某甲公司付清全部购房款，而某甲公司亦向郑某云开具了购房款的发票予以确认。而且，郑某云提交了广州市社会保险参保证明、离婚证、户口本、其及其子女名下《广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果》等，证明其现有购房资格，且案涉房屋系其在本市唯一住所，故郑某云对案涉房屋享有物权期待权。张某明虽不认可郑某云的举证，但并未举证推翻。郑某云持有证据中记载的案涉房屋地址虽不完全相同，但房号均为502，且均与查封地址没有本质上的差别，亦符合房地产开发过程中自编地址与正式地址之间通常存在一定差异的实际情况，并不足以据此否定郑某云的案涉房屋所享有的合法权益。综合以上事实，一审法院认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。

此外，郑某云提交了电费、电视费和物业管理费发票等证明其占用案涉房屋时间早于张某明在该房屋上设立抵押权的登记时间，即郑某云对案涉房屋的占有事实对于在后设定的抵押权人具有公示力，张某明在设定抵押权时应当对设定在先的权利负有适当的注意义务。而张某明并未举证其在设立抵押权前已对抵押物的真实占有使用及权利状况进行调查了解，故张某明作为设定在后的抵押权人，未能尽到对在先权利的充分注意义务，而郑某云已购买案涉房屋并实际占有、使用多年，并已支付购房款，故在两者权利发生冲突时，应考虑到案涉房屋承载了郑某云的生存利益的实际情况，优先保护郑某云的民事权益。

综上，郑某云对案涉房屋享有的权益足以排除张某明抵押权的执行。依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，一审法院判决：不得在（2022）粤*执*号执行案件中执行广州某某房地产开发有限公司名下广州市白云区梅岗路某号某房。一审案件受理费14913.68元，由张某明负担。

对一审法院查明的事实，本院予以确认。

本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。综合双方诉辩意见，本案争议的焦点为：郑某云对案涉房屋能否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》【法释〔2023〕1号】第二条“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”之规定，郑某云与某甲公司在案涉房屋查封前已签订《商品房买卖合同》，郑某云提交的银行转账纪录、预售款凭证、发票等证据证明其已向某甲公司付清全部购房款，且案涉房屋为郑某云在广州市的唯一住所，郑某云提交的物业管理费、电费、电视费等发票显示其占有使用案涉房屋的时间早于张某明设立抵押权的时间。综上，一审法院认定郑某云对案涉房屋享有的民事权益足以排除张某明抵押权的执行，并无不当，本院予以维持。张某明上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14913.68元，由上诉人张某明负担（其已预交）。

本判决为终审判决。

案例三：

吉林省高级人民法院

民事裁定书

（2025）吉民申59号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吉林某公司。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张某。

原审第三人：刘某。

原审第三人：尹某。

原审第三人：朱某戊。

原审第三人：曹某。

原审第三人：朱某。

原审第三人：吉林某公司。

原审第三人：姜某。

再审申请人吉林某公司（以下简称某担保公司）因与被申请人张某、原审第三人刘某、尹某、朱某戊、曹某、朱某、吉林某公司（以下简称某公司）、姜某案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（以下简称长春中院）（2024）吉01民终6225号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

某担保公司向本院申请再审，请求：1.撤销榆树市人民法院作出的（2024）吉0182民初397号民事判决书、长春中院作出的（2024）吉01民终6225号民事判决书，对该案依法进行再审；2.本案一、二审诉讼费、公告费等由张某承担。事实及理由：本案一、二审法院认定事实不清、适用法律错误。

榆树法院在一审中依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条规定驳回申请人对案涉房屋的执行权，与相关法律矛盾。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张某对本案提起的是阻止对案涉房屋执行的权利，应按上述法律规定证明其享有足够排除上申请执行权利的相关证据。但事实上，张某提交的购房款收据是由榆树市某公司出具的，双方并未签订正式的房屋买卖合同，张某称购买房屋全部以现金方式支付房款。该案榆树市某公司无权处置涉案房产，其双方签订的房屋买卖合同无效。同时，张某无证据证明在榆树市人民法院查封之前，已合法占有涉案房屋，未能提供相关的票据予以证明。长春中院在二审中未查清案件事实基础上主观臆断，没有依据法律规定作出判决。主观上认为“张某虽未签订正式的商品房买卖合同，但从榆树市某公司为其开具的房款收据内容已具备交易的具体信息”等等。主观上判断“张某是案涉房屋真正权利人，具有高度的盖然性，张某具有排除执行的民事权益”这显然违背了事实和法律，与案件事实不符。最高人民法院曾在（2018）最高法民申5752号案件裁判文书中明确指出“案外人主张以现金方式支付的房款，无其他证据佐证，法院不予支持”，一、二审法院仅根据张某提供的几张收据及共同利益人的证人证言便片面推定其享有信赖利益，属于法律适用及认定事实错误，并与最高法院裁判文书精神相悖。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”张某的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，以及最高法院相关裁判文书的精神。故某担保公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第210条、211条第2项、6项之规定提出再审申请，申请贵院依法提起审判监督，指定再审，保护某担保公司的合法权益，驳回张某的异议请求。

本院经审查认为，本案的争议焦点是案外人张某对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，张某作为案外人，应当依法承担相应证明责任。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已交付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”本案中，根据已经查明的事实可知，2001年由榆树市建筑工程公司申请开发，承办人为朱某戊的父亲朱某波，拟建住宅楼，总用地面积1728.00平方米，在该用地范围内由朱某戊实际建设407.46平方米住宅楼，案涉房屋包含在内。张某于2002年4月12日购买了案涉房屋，朱某戊的母亲张某华为张某出具《收据》并加盖了榆树市某公司住宅楼销售收款专用章。根据张某提交的《自来水用户交款明细表》等相关证据，能够证明张某在查封之前已经占有使用案涉房屋。在没有相反证据证明的情况下，应当认定张某与榆树市某公司、朱某戊之间已经完成了案涉房屋的交易行为。综上，张某对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

综上所述，某担保公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款的规定，裁定如下：

驳回吉林某公司的再审申请。

案例四：

海南省海口市中级人民法院

民事判决书

（2025）琼01民终1603号

上诉人（原审原告、案外人）：吴某，女，1954年2月2日出生，汉族，住海南省三亚市，公民身份号码4602001954********。

委托诉讼代理人：柯莹，海南威盾律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国某公司，住所地海南省海口市龙华区金花路65号，统一社会信用代码914601009013253394。

负责人：田耕，经理。

原审第三人（被执行人）：海南孔雀山庄有限公司，住所地海南省海口市龙华区梧桐路1号，统一社会信用代码914601002012823312。

法定代表人：赵建生，董事长。

委托诉讼代理人：苑琳琳，河南昌浩律师事务所律师。

上诉人吴某因与被上诉人中国某公司（以下简称中建海南分公司）、原审第三人海南孔雀山庄有限公司（以下简称孔雀山庄公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2024）琼0106民初18411号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2025年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

吴某上诉请求：1．撤销一审判决，终止海口市龙华区人民法院（2024）琼0106执987号执行案件对位于海口市龙华区城西镇梧桐路1号沁源汇养生度假基地（一期）IV-3栋（Ab）1层D3-02号房及其相应土地权的执行；2．判决中建海南分公司承担一审和二审的诉讼费用。

事实和理由：一、一审法院未依法传唤第三人，违反法定程序。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。案外人执行异议之诉的目的是阻却执行，在审理中需针对执行标的物权归属以及能否排除执行进行审查，本案的处理结果与被执行人孔雀山庄公司有直接利害关系，故应当依法传唤第三人参加诉讼。吴某收到一审判决后，找孔雀山庄公司解决房屋面临被执行风险问题的过程中，得知一审法院在审理时未传唤被执行人孔雀山庄公司参加庭审活动，其并不知晓一审已开庭审理本案，一审遗漏诉讼主体，违反法定程序。二、吴某购买案涉房屋的目的是用于居住，一审判决认定吴某提交的证据无法认可吴某关于案涉房屋系用于居住使用的主张系认定事实错误。首先，一审判决认为吴某购买案涉房屋的目的存疑。案涉房屋并非普通居民住宅，而是产权式酒店客房，其本来用途为供给游客休息，属事实认定错误。产权式酒店是海南地产新业态，是当时政策环境背景下的产物，案涉房屋是别墅，不是供游客休息的普通酒店房间，实际上是供居住使用的，不能因为土地性质否认案涉房屋本身所具有的居住功能。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条所规定的排除执行的第二个条件，即所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，该条的立法目的是限制炒房的投资客，本案吴某提交的《不动产登记信息查询记录》证明吴某除案涉房屋外海口市无其他房屋，吴某提交的《海口市产权式酒店客房买卖合同》附件一房屋平面图已直观展示案涉房屋户型是复式型别墅，该合同第二十一条也有关于购买案涉房屋目的为长期自住或自用的约定。以上证据足以排除炒房的购买目的，符合排除执行的情形，如果对方认为吴某的购买目的系炒房投资，应提供相应的证据，一审判决在中建海南分公司未出庭应诉，也未提交答辩意见的情况下，擅自推断吴某购买案涉房屋的目的，没有任何证据和事实依据，举证责任认定错误，是对法律错误解读和适用。其次，吴某购房时已经64岁，正是看中了周边环境及房屋户型才与妹妹、妹夫郑有平一家相约购房用于来海口时自住以及未来养老，且已实际占有使用，水电费缴纳的多少不影响案涉房屋已由吴某实际占有使用的事实。众所周知，很多外地人因为限购问题在海南购买公寓为了退休后冬天养老所用，产生的水电费也很少，这难道不算“购买商品房系用于居住”吗，一旦因为没有备案就被开发商的债权人强制执行，都要失去自己一辈子的积蓄吗？显然对商品房消费者来说是不公平的。吴某提交的证据足以证明吴某已支付完购房款，房屋已交接给吴某占有使用，吴某在海口无其他用于居住的房屋，符合商品房消费者的身份要件。再次，吴某及妹夫均在涉案房产项目购房，吴某的房号为D3-02号房，而妹夫的房号为B3-02房，由于妹夫较吴某年轻，出于亲戚间的信任关系，吴某遂委托妹夫代为联系孔雀山庄公司协商购房办证事宜及联系物业公司处理物业管理事宜，从吴某提交的物业费证据亦能看出郑有平每次都同时支付两套房的物业费并分别备注好各自房号，物业公司出具的物业费收据亦能印证这一点。吴某本可以只提交物业费收据作为已经支付物业费的证据，正是为了充分举证，才麻烦妹夫前往银行打印银行回单作为证据提交，恰恰是为了证明吴某购房是为了自住。三、一审判决严重侵犯了吴某的生存居住权益，有失公允。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二款规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。可见，在满足特定条件下，买受人对案涉房屋享有的物权期待权可以排除强制执行，且其权益位阶高于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，居住生存权应当优先保护。吴某作为普通的商品房消费者，购买案涉房屋是用于家庭养老居住，是满足家庭生活的合理消费，且已实际占用使用。在当今社会房价居高不下的状态下，吴某穷尽一生的收入和整个家庭的积蓄购买房屋，其购房的权利属于生存权益。案涉房屋的产权性质属于时代产物，因孔雀山庄公司债务危机导致所售的其他房产被强制拍卖，涉案项目尚有其他买受人同时在提起执行异议之诉，同类案件若不被正确处理，将引发新一轮返还购房款诉讼，增加了人民法院诉讼量的同时不利于社会稳定。在处理涉及历史遗留问题和社会矛盾的案件时，应考虑实际买受人的合法权益，维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，避免增加社会矛盾和当事人的诉累。但一审法院的错误判决，违反了政治效果、法律效果、社会效果“三个效果”有机统一的重要原则，增加了当事人的诉累及纠错成本。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。根据吴某提交的证据，结合吴某已经占有居住使用案涉房屋的事实，已然形成了相对于中建海南分公司的证据优势，同时具备盖然性的证明效果。

中建海南分公司未作答辩。

孔雀山庄公司述称，吴某所述属实，对其诉请没有异议。

吴某向一审法院起诉请求：1．撤销海口市龙华区人民法院（2024）琼0106执异479号执行裁定书；2．终止海口市龙华区人民法院（2024）琼0106执987号执行案件对位于海口市龙华区城西镇梧桐路1号沁源汇养生度假基地（一期）IV-3栋（Ab）1层D3-02号房的执行，并解除对该房屋的查封；3．本案案件受理费等诉讼费用由中建海南分公司负担。

一审法院认定事实：2022年12月20日，一审法院作出（2022）琼0106民初11158号民事判决书，判决：一、限孔雀山庄公司自本判决生效之日起五日内向中建海南分公司支付合同外工程款227878.91元；二、限孔雀山庄公司自本判决生效之日起五日内向中建海南分公司支付逾期支付合同外工程款的利息（具体计算方式为：以227878.91元为本金，从2016年11月20日起至2019年8月19日止，按同期同类贷款利率计算；以227878.91元为本金，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回中建海南分公司的其他诉讼请求。上述判决发生法律效力后，中建海南分公司向一审法院申请强制执行，2024年7月12日，该院作出（2024）琼0106执987号之一《执行裁定书》及《协助执行通知书》，裁定“查封被执行人海南孔雀山庄有限公司名下位于海口市龙华区城西镇梧桐路1号沁源汇养生度假基地（一期）IV-3栋（Ab）1层D3-02号房［不动产权证号：琼（2022）海口市不动产权第0239123号］，查封期限三年。”海口市不动产登记中心于2024年7月23日出具的《海口市不动产登记登记回执》记载，上述房产已被查封。执行过程中吴某提出执行异议，一审法院于2024年9月16日作出（2024）琼0106执异479号执行裁定书，裁定：驳回案外人吴某的异议请求。另查明，2018年4月10日，吴某与孔雀山庄公司签订《海口市产权式酒店客房买卖合同》，主要约定：孔雀山庄公司将位于海口市龙华区城西镇梧桐路1号沁源汇养生度假基地（一期）IV-3-1栋1层D3-02号房出售给吴某，房屋总金额为3500000元。吴某已支付房款1050000元，占总房款的30％，剩余房款吴某应于2018年6月30日前支付2450000元。吴某于2018年7月3日、2018年9月20日向孔雀山庄公司转账1450000元、1000000元，共计2450000元。2018年11月13日，吴某与孔雀山庄公司签订了《房屋交接书》，确认位于海口市龙华区城西镇梧桐路1号沁源汇养生度假基地（一期）IV-3-1栋1层D3-02号房已交接给吴某。同日，吴某在D3-02号房的《业主情况表》《房屋验收记录表》签字。吴某称交接房屋时，孔雀山庄公司赠送1000元电费，该1000元电费至今未用完。2021年2月24日、2021年10月27日、2023年4月23日、2024年9月26日案外人郑有平分别支付了海口市龙华区城西镇梧桐路1号沁源汇养生度假基地（一期）IV-3栋（Ab）1层D3-02号房的物业服务费。

一审法院认为，执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”吴某与孔雀山庄公司在查封之前签订的房屋买卖合同合法有效，合同签订后，吴某也及时支付了全部购房款，但吴某购买该房屋的目的存疑。案涉房屋并非普通居民住宅，而是产权式酒店客房，其本来的用途为供给游客休息，因此吴某需要向一审法院提交充足证据证明案涉房屋系用于其个人日常居住使用。吴某仅向一审法院提交了交付房屋时由孔雀山庄公司赠送的电费记录，并无之后吴某交纳水电费、物业费及入住的记录。虽然吴某提交了案外人郑有平的交费记录及情况说明，但该情况说明并不符合法律规定的证据形式，一审法院对其合法性不予认可。案外人郑有平与吴某存在何种人身关系或何种民事法律关系，一审法院无法查清，吴某也未举证予以证明。因此根据吴某提交的证据，一审法院无法认可吴某关于案涉房屋系用于个人居住使用的主张，因此吴某的执行异议并不符合执行异议和复议规定第二十九条规定的全部要件，吴某要求撤销（2024）琼0106执异479号执行裁定书并对案涉房屋解除查封，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照执行异议和复议规定第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决：驳回吴某的诉讼请求。案件受理费34800元，由吴某负担。

二审中，吴某向本院提交以下证据：证据1．《证明》；证据2．《注销证明》；证据3．结婚证复印件；拟共同证明：（1）吴某与吴奉芳（吴芳）系亲姐妹，吴奉芳（吴芳）与郑有平于1989年5月10日登记结婚，郑有平是吴某的妹夫。（2）出于亲戚间的信任关系，吴某委托郑有平代为联系孔雀山庄公司协商购房办证事宜及联系物业公司处理物业管理事宜。证据4．涉案房产屋内外照片；证据5．涉案房产屋内外视频；拟共同证明：（1）案涉房屋是别墅，不是供游客休息的普通酒店房间，实际上是供居住使用的。（2）整体环境适合居住，吴某购买案涉房屋目的为养老自住。（3）案涉房屋已由吴某实际占有使用。

孔雀山庄公司质证意见：对吴某提交的所有证据的三性予以认可。

孔雀山庄公司向本院提交以下证据：第一组证据，证据1．吴某购房款收据；拟证明：吴某已支付完毕全部购房款。

第二组证据，证据2．房屋交接书；证据3．交房工作流转单、业主情况登记表、物品领取登记表；证据4．业主手册（含临时管理规约、承诺书、前期物业服务协议、消防安全责任书、装修管理规定）；证据5．预存电费、装修授权委托书、装修施工垃圾堆放、运输管理规定、业主装修安全施工责任书、房屋装修竣工验收表；证据6．物业费赠送确认表（2018年12月1日-2019年11月30日）、物业费及车闸系统维护费（2019年12月1日-2020年12月31日）、物业费及车辆智能化系统维护费收据（2021年12月1日-2021年12月31日）、物业费收据（2022年1月1日-2022年12月31日）、物业费电子收据（2023年1月1日-2023年12月31日）、物业费电子收据（2024年1月1日-2024年12月31日）；拟共同证明：吴某已于2018年11月13日起即实际占有案涉房屋。

第三组证据，证据7．海南省高级人民法院于2018年12月23日作出（2018）琼民终873号民事判决书（公报案例）；拟证明：当案外人购买的房产是用于必要的居住需求，且并非用于商业性投资时，仍属满足生存权的合理消费范畴，可以适用该规定排除执行。

吴某质证意见：对孔雀山庄公司提交的所有证据的三性没有异议，对证明目的予以认可。

中建海南分公司未举证，未质证。

本院认证意见：对吴某、孔雀山庄公司提交的上述证据的真实性、合法性予以认可，证明效力结合下文综合评述。

二审另查明：案涉房屋建筑面积为139.32平方米，性质为产权式酒店客房。吴某名下在海口市无登记其他房产。案外人郑有平系吴某的妹夫。

二审查明的其他事实与一审查明事实一致。

本院认为，本案是案外人吴某提起的执行异议之诉，本案争议焦点为吴某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

本案系买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，可以参照适用执行异议和复议规定第二十九条规定。执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故，吴某主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，必须具备上述三个条件。首先，本案已查明，2018年4月10日，吴某与孔雀山庄公司签订《海口市产权式酒店客房买卖合同》，约定吴某购买案涉房屋，该合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且该合同签订于案涉房屋被查封之前。其次，吴某提交的银行流水及收款收据等，能够证明吴某已支付了全部购房款。孔雀山庄公司作为房产出售方及款项收取方，对上述款项支付情况及吴某已履行完案涉房屋的全部房款支付义务，均予以认可。再次，案涉房屋虽系产权式酒店客房，但具备居住功能，吴某提交的房屋交接书、预存电费、物业费赠送确认表、物业费收据等证据，可以证明孔雀山庄公司已于法院查封之前已将案涉房屋交付给吴某居住使用，且吴某名下在海口市无登记其他用于居住的房产。因此，吴某在中建海南分公司因金钱给付之债的执行案中提出排除执行的异议，符合上述第二十九条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。

综上所述，吴某的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，导致裁判结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第一项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：

一、撤销海南省海口市龙华区人民法院（2024）琼0106民初18411号民事判决；

二、不得执行位于海口市龙华区城西镇梧桐路1号沁源汇养生度假基地（一期）IV-3栋（Ab）1层D3-02号房屋；

三、驳回吴某的其他诉讼请求。

一审案件受理费6073.98元（吴某已预交34800元，予以退还）、二审案件受理费6073.98元（吴某已预交34800元，予以退还），均由中国某公司负担。

本判决为终审判决。

（2024）琼0106执异479号执行裁定书于本判决生效之日失效。